美國總統兼商業大亨特朗普(Donald Trump)有句名言流傳於房產界──「Location!Location!Location!」直接帶出房地產值得投資與否的最重要條件,除了地點、地點、還是地點。這個概念也適用於餐飲業,就像香港著名點心店「添好運」在2009年創立時,特意選擇旺角廣華街作開端,憑著地點稍微偏離過量人潮、同時各式食肆林立的特性,加上其出品質素而打響名堂,分設多間分店並取得米芝蓮星級榮譽外,近年更進軍海外。由此可見,地點對生意帶來的影響力不容忽視。準老闆們嘗試掌握以下幾個大方向,能找到絕佳餐廳地點的機會自然大增。

1. 審視地點好與壞

地點是決定食肆生死的重要關鍵,不過,即使地點遠離車站或條件不佳,其租金或佣金卻相對便宜,能減低收支平衡點,加速回本。因此,地點好與壞其實能產生某程度的相抵效果,不妨細心考慮。

2. 離自家距離較近

餐飲業是相當耗費體力的行業,任職不同崗位都經常需要夜歸,因此盡量不要選離家太遠的舖位。最理想當然是在家附近,例如15分鐘車程以內的範圍。如找不到,可將標準放寬為最多30分鐘車程的範圍。

 

5大方向尋找好舖位

地產經紀

如果是專做住家房產的地產經紀,未必會積極為你尋找舖位,因此,最好尋找專門租售舖位的地產經紀,定期向你提供巿場情報。別怕辛勞,不妨多拜託幾位經紀,確實傳達你的創業計劃。

地產出租網

自行在出租網站上搜尋,不用花錢亦有效率,時刻確實掌握舖租行情。

業內人士或店舖設計師

這行業工作的人士有機會知悉尚未委託給地產經紀的第一手舖位資訊,不妨拜託曾任職餐飲店或食材供應商的朋友、熟人及親戚推介,亦可向室內或店舖設計師取得相關資訊,惟若透過這類業者找到舖位,設計裝潢的工程定必委託給他們。

銀行及金融機構

金融機構需要處理貸款事務,因此必定有豐富的地產情報。如果想貸款的金融機構剛好負責你理想的地點範圍,機構內部可能會知道尚未公開的地產資訊,不妨向相關職員查詢一下。

四大重點,檢視地點的好壞條件

  1. 附近的目標客戶數目
  2. 店門前的車輛或行人流動量
  3. 是否具辨識度,並能吸引客人上門
  4. 觀察競爭店舖的狀況

 

餐飲創業Tips:成為人氣店老闆的關鍵

  1. 配合經營概念尋找舖位。
  2. 不只尋找地產經紀幫忙搵舖,還要擴張人脈,取得更多有利情報。
  3. 調查地點範圍人口、行人或車輛的流通量,並審視店舖辨識度。
  4. 調查競爭店舖的經營情況,若於該地區沒有其他競爭店舖,可能意味你想開的店在該地區並無需求。

確認地點後的細節審視

1. 位置、招牌

盡量挑選地舖,並確認招牌位置的能見度,還要留意在多遠範圍內能看到招牌。若是樓上舖位,則必須確認是否能在出入口、樓梯、電梯等位置擺放宣傳板。

2. 面積、舖內形狀

透過設計圖以至實際測量仔細確認面積,再將資料交予店舖設計師審閱,檢視店舖形狀是否能改造成你想要的設計。店面間隔不工整的話,一方面可以成為特色之處,另一方卻會因面積比例減少座位數目,影響收益。

3. 設備狀況

舖位若屬出租,一般都要附有裝潢或設備,創業新手若想自行檢查這些設備或裝潢的狀況可能不容易,隨時會有所閃失,因此務必尋找設計專家協助徹底檢查。即使是沒有任何裝潢設備的「吉」舖位,亦需要檢查其電路、煤氣管線、水管、空調等設備,亦別忘了確認其電容量及性能。假若需要後期加固或維修,將會是一筆不小的支出。

1. 計算實質租金

關於租金計算單位與實質租金。

2. 檢查合約條款

起租時間與退租條件。

確認內裝工程費用的分擔,及其他合約條款以外的特殊狀況。

3 留意店舖擁有者

查閱土地註冊,檢查業主經濟狀況、或調查舖位是否有作貸款按揭。

業主的可信度:可向前一位租客或附近店家老闆、地產經紀詢問業主的為人及風評。

 

餐飲創業Tips:成為人氣店老闆的關鍵

  1. 不能只檢查舖位面積,形狀、樓層、招牌位置等也相當重要。
  2. 確認電路、煤氣管路、水管、空調等設備,最好請專家一同檢查。
  3. 租金屬固定成本,對營利影響甚大,必需耐心交涉,以談出理想租金。
  4. 合約必需一字不漏地檢查,確保有沒有任何不利條件,簽約前最好諮詢律師。
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書名:《大人の夢 餐飲店創業聖經》

出版社:大是文化 https://goo.gl/4Z9es4

出版日期:2017年9月二版